di Vito Bivacco (architetto)
Il Comune avvia il confronto con i professionisti sull’applicazione della Legge regionale 36/2023. Dalla discussione emergono perimetrazioni ancora da definire, documentazione tecnica da rendere disponibile e questioni interpretative sulle zone agricole. Sullo sfondo resta però la questione più generale della pianificazione della città: il nuovo PUG.
L’Amministrazione comunale di Conversano ha avviato un percorso di confronto con i professionisti del territorio in vista dell’applicazione della Legge regionale 36/2023, la normativa pugliese finalizzata a promuovere il recupero, la riqualificazione e il riuso del patrimonio edilizio esistente.
La legge consente ai Comuni di individuare, secondo quanto previsto dall’articolo 4, gli ambiti nei quali possono essere realizzati gli interventi disciplinati dalla normativa regionale, compresi quelli che prevedono ristrutturazioni edilizie e urbanistiche, ampliamenti, demolizioni e ricostruzioni o delocalizzazioni, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge.
Il tema è stato affrontato nell’incontro tenutosi lunedì 27 luglio presso il Comune, al quale hanno partecipato l’Amministrazione, i tecnici comunali, i professionisti e l’ing. D’Onghia, incaricato dello studio sul territorio.
Da quanto riferito in relazione al confronto emerge l’obiettivo dell’Amministrazione di arrivare all’adozione del provvedimento entro la fine di settembre, attraverso un ciclo di incontri e un’attività di approfondimento territoriale.
B e C: una prima perimetrazione, ma gli elaborati non sono ancora disponibili
Uno dei temi affrontati riguarda le zone omogenee B e C. Nel corso dell’incontro sarebbe stata illustrata una tavola tematica contenente una prima perimetrazione delle aree interessate dall’applicazione della Legge 36.
Un elemento, tuttavia, appare significativo: la cartografia non sarebbe stata consegnata ai professionisti presenti, così come non sarebbe stata condivisa, in quella sede, altra documentazione tecnica relativa allo studio.
L’Amministrazione avrebbe assicurato che il quadro conoscitivo, le perimetrazioni e la documentazione saranno successivamente messi a disposizione attraverso una piattaforma GIS, consentendo ai tecnici di conoscere e verificare gli elementi alla base delle scelte.
Si tratta di un passaggio importante. Una disciplina urbanistica destinata a produrre effetti concreti sulla trasformazione del patrimonio edilizio e del territorio non può essere valutata soltanto attraverso indicazioni generali: richiede cartografie precise, criteri di perimetrazione trasparenti e un quadro conoscitivo che permetta di comprendere le ragioni delle scelte.
Zone D ed F: restano da chiarire i criteri per le aree “intercluse”
Più articolata appare la situazione delle zone D ed F cosiddette “intercluse”. Dal confronto tra Amministrazione e professionisti emergerebbe la necessità di definire criteri puntuali per stabilire quali aree possano effettivamente rientrare negli ambiti interessati dalle disposizioni della Legge 36.
È proprio su questo terreno che la dimensione normativa incontra quella urbanistica.
Individuare gli ambiti di applicazione di una norma regionale non significa infatti soltanto tracciare un confine sulla carta. Significa stabilire quali parti della città e del territorio potranno essere interessate dagli interventi previsti dalla legge e, di conseguenza, quali potranno essere gli effetti sulla densità edilizia, sui servizi, sulla viabilità, sul paesaggio e sull’assetto complessivo del territorio.
Zone E: il possibile passaggio da 0,01 a 0,03 non è un nuovo indice generalizzato
La L.R. 36/2023 è finalizzata al recupero, alla riqualificazione e al riuso del patrimonio edilizio esistente e consente ai Comuni di individuare gli ambiti nei quali applicare gli interventi previsti dalla legge.
Le FAQ della Regione Puglia chiariscono inoltre che tali ambiti possono comprendere anche edifici residenziali esistenti localizzati in zone omogenee E. Un’indicazione particolarmente rilevante arriva dalla FAQ R3.12, nell’aggiornamento regionale del 7 ottobre 2024, secondo la quale, nelle zone E, il Comune può prevedere una deroga ai limiti di densità edilizia stabiliti dal piano urbanistico generale vigente, nel rispetto dei limiti fissati dall’articolo 7 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.
Questo chiarimento consente di leggere in maniera più precisa l’ipotesi emersa nel confronto relativa al passaggio dell’indice da 0,01 a 0,03 mc/mq.
Se lo strumento urbanistico vigente stabilisce infatti per le zone E un indice pari a 0,01 mc/mq, il valore di 0,03 mc/mq può essere previsto, nell’ambito della disciplina della L.R. 36/2023 e per gli ambiti individuati secondo le modalità stabilite dalla legge, quale deroga all’indice vigente, fino al limite di densità fondiaria previsto dall’articolo 7 del D.M. 1444/1968 per le zone agricole.
La precisazione è tutt’altro che secondaria.
Il passaggio da 0,01 a 0,03 mc/mq non equivale infatti a un incremento generalizzato dell’indice di edificabilità dell’intera zona E. La previsione riguarda gli ambiti e gli edifici interessati dalla disciplina della L.R. 36/2023, con particolare riferimento agli edifici residenziali esistenti, e deve comunque rispettare le ulteriori condizioni previste dalla normativa urbanistica, edilizia e paesaggistica.
Occorre inoltre distinguere questo possibile adeguamento dell’indice dagli incentivi volumetrici previsti dall’articolo 2 della stessa legge. Si tratta di due meccanismi differenti: da una parte la possibilità di derogare, alle condizioni previste dalla normativa, ai limiti di densità stabiliti dallo strumento urbanistico vigente; dall’altra gli specifici incentivi volumetrici collegati agli interventi di ristrutturazione edilizia disciplinati dalla Legge 36.
Il tema, quindi, non è semplicemente quello di “aumentare l’indice” delle campagne di Conversano. È quello di stabilire dove, su quali edifici e nell’ambito di quali interventi la disciplina regionale possa trovare applicazione.
Ed è proprio per questo che la definizione delle perimetrazioni e la disponibilità della documentazione tecnica diventano elementi centrali del procedimento.
La Legge 36 non può diventare un sostituto della pianificazione generale
È questo probabilmente il punto sul quale il confronto dovrebbe concentrarsi maggiormente.
La Legge 36 nasce con finalità specifiche: favorire il recupero, la riqualificazione e il riuso del patrimonio edilizio esistente attraverso gli strumenti e gli incentivi previsti dalla normativa regionale.
La sua applicazione sul territorio comunale, però, si inserisce necessariamente dentro un quadro urbanistico più ampio.
Per Conversano il problema è reso ancora più evidente dalla situazione della pianificazione generale.
Il Comune dispone infatti di uno strumento urbanistico generale risalente a una stagione normativa e urbanistica ormai lontana dall’attuale quadro regionale. Nel frattempo sono intervenuti nuovi principi, nuovi strumenti di pianificazione territoriale e paesaggistica e una diversa concezione del governo del territorio.
Questo rende ancora più importante ricondurre le singole scelte edilizie e urbanistiche dentro una visione generale della città.
Il vero punto interrogativo resta il nuovo PUG
Ed è qui che, al di là della discussione sulla Legge 36, rimane il principale interrogativo.
Il confronto può essere utile e necessario. Può consentire di affrontare il recupero del patrimonio esistente, la rigenerazione urbana e le esigenze di trasformazione di parti del territorio che necessitano di una disciplina aggiornata.
Ma non può sostituire il Piano Urbanistico Generale.
La Legge 36 interviene su una materia specifica; il PUG deve invece definire la visione complessiva di Conversano: dove e come la città deve crescere, quali aree devono essere trasformate, quali devono essere tutelate, dove collocare servizi e infrastrutture, come organizzare la mobilità, come valorizzare il territorio agricolo e il paesaggio e come governare il rapporto tra centro urbano e territorio.
Per questo, il confronto sulla Legge 36 porta inevitabilmente a una domanda più ampia: quale sarà il rapporto tra le scelte che il Comune si appresta ad assumere nell’applicazione della normativa regionale e la futura pianificazione generale?
Il PRGC vigente appartiene ormai a una stagione urbanistica profondamente diversa da quella attuale e, come emerso nel confronto, non risulta aggiornato attraverso la conclusione del percorso del nuovo PUG.
Ed è forse proprio questo il paradosso della situazione attuale: mentre Conversano discute di perimetrazioni, interventi sul patrimonio edilizio esistente e possibili deroghe nell’ambito di una legge regionale relativamente recente, la città continua a essere governata da un quadro urbanistico generale che attende da anni di essere superato da una pianificazione più moderna e organica.
La vera sfida, dunque, non è soltanto decidere dove applicare la Legge 36. È capire come queste scelte possano inserirsi nella strategia urbanistica complessiva della città.
Perché una disciplina settoriale può intervenire su specifici edifici e ambiti. Solo il PUG può definire la visione complessiva di Conversano.
